«Доходный дом» по ул. Баумана 52/7, как стало известно «БИЗНЕС Online», решено приспособить под гостиницу
Полупустой особняк на Баумана нашел владельца
Ещё один особняк на главной пешеходной улице Казани наконец обретет своё предназначение. «Доходный дом» по ул. Баумана 52/7, как стало известно «БИЗНЕС Online», решено приспособить под гостиницу. Судьба углового здания на пересечении с Кави Наджми почти 2 года была неизвестна. Исполком в рамках приватизации продал большую часть этажей с торгов в 2024 году за 256 млн рублей. И вот на днях на сайте комитета РТ по охране объектов культурного наследия появился проект капитального ремонта аварийного пристроя к памятнику истории конца XIX — начала XX веков. Как оказалось, речь идёт не об абстрактном восстановлении отдельного дворового флигеля, а об открытии отеля, который объединит весь комплекс зданий.
Новому владельцу — казанской компании «Т-КЗН» Сергея Горохова — досталась самая центральная локация туристической улицы. Гостям и казанцам она известна как «нулевой километр». На памятнике из камня, который расположен прямо в центре улицы Баумана рядом с Домом Печати (отель «Ногай») и театром им. Качалова, расписаны расстояния от Казани до основных городов мира с указанием координат. Рядом — аллея татарских звезд, где выбиты имена Альфии Афзаловой, Ильхама Шакирова и Хании Фархи. Здесь всегда многолюдно, от туристов и уличных музыкантов нет отбоя. До 2025 года на первом этаже также располагался комитет земельных и имущественных отношений Казани, но после приватизации чиновники переехали в новое здание на Роторную.
Здание объекта культурного наследия было построено в 1842 году и изначально было одноэтажным. Владельцем был купец Кондратий Подуруев. После его смерти имущество перешло по наследству дочери, купеческой жене — Марье Саниной. В 1861 году здание продали купцу 2-й гильдии Емельяну Воронкову, который возвел здесь двухэтажное здание, а в 1913–1915 гг. новый домовладелец А. В. Калугин перестроил дом, расширив его по ул. Наджми и надстроив третий этаж.
До 1917 года в здании располагалась мебельная фабрика, затем магазин «Дамские шляпы», на втором этаже были квартиры. После революции объект был национализирован, позже на верхних этажах разместятся различные учреждения (Вахитовский райком партии, Казжилремпроект и т. д.), жилье. Первый же этаж сохранит историческую функцию: здесь в 1940 году откроется ТУМ (Татарский универсальный магазин), позже универмаг, магазин «Женская одежда».
Доходный дом является памятником архитектуры республиканского значения, выполнен в стиле модерн. В интерьерах частично сохранилась его стилистика: лепнина потолка, ограды лестничных маршей. В уровне второго и третьего этажа между окнами были устроены небольшого выноса пилястры, завершающиеся в уровне третьего этажа венком и гирляндами растительного мотива, предположительно руки известного казанского лепщика и скульптора Михаила Густова. Со стороны ул. Баумана над парадной лестницей был устроен световой фонарь — все по последнему слову моды начала ХХ века.
Что сейчас представляет из себя будущая гостиница? На первом этаже памятника истории расположены бутики женской одежды Max Mara и Marina Rinaldi, магазин обуви и одежды Outlet Dl, а также студия красоты Inhype. Внешне голубой особняк выглядит добротно — уличные фасады с мощными ризалитами с парадными входами, повышенными карнизами и аттиками. Второй и третий этажи объединены стилизованными пилястрами, а панели между проемами заполнены кафельной облицовкой в сочетании с лепниной в модерновом стиле «удар бича» (орнамент в виде многократно изогнутой линии).
Однако все этажи выше первого давно пустуют, а задний двор — в упадке. Часть кирпичного здания, которое примыкает к памятнику, находится в аварийном состоянии. «В настоящее время здание не эксплуатируется. Существует реальная угроза локального или общего обрушения конструкций в случае, если не провести срочные работы по капитальному ремонту», — говорится в акте.
По проекту планируется сохранить композиционные, стилистические и цветовые решения существующих фасадов, с учетом соседства с объектом культурного наследия. Предстоит также демонтировать аварийные конструкции с восстановлением кирпичной кладки из идентичных материалов, отремонтировать крышу, перекрытия, установить лёгкие перегородки для размещения гостиничных номеров.
Источники издания на рынке недвижимости прогнозируют, что в памятнике разместится современный отель уровня 3-4 звезды. Делать премиальную категорию в таком месте, где высокая проходимость и туристы как правило останавливаются на 2-3 дня, экономически не выгодно
Не 5 звезд, но для семей и с опытными операторами
Общая площадь гостиницы составит более 1,9 тыс. «квадратов». Проект и концепция сейчас находится в разработке, рассказал «БИЗНЕС Online» собственник здания Горохов. Однако деталей он пока не раскрывает. Источники издания на рынке недвижимости прогнозируют, что в памятнике разместится современный отель уровня 3-4 звезды. Делать премиальную категорию в таком месте, где высокая проходимость и туристы как правило останавливаются на 2-3 дня, экономически не выгодно. «Это будет семейный отель, где все в шаговой доступности, чтобы посмотреть город и уехать. Не для бизнес-постояльцев», — говорит наш источник.
К тому же свои ограничения накладывает статус исторического памятника. Например, просто так снести стену не получится. И если «квартирография», как говорят наши собеседники, под небольшие номера там идеальная, разместить фитнес-залы с бассейном, как того требуют пятизвездочные гостиницы, технически сложно. Не будет здесь и своей парковки — территория компактная. Вопрос с размещением ресторана или кафе ещё обсуждается. Бутики же на первом этаже сохранят свою работу. Там другие владельцы помещений, и они не захотели участвовать в проекте отеля, отмечают источники на гостиничном рынке.
Что же известно о покупателе особняка? Для компании «Т-КЗН» гостиничный бизнес не профильный. Основной вид деятельности, согласно «Контур.Фокусу» — оптовая торговля твердым, жидким и газообразным топливом. Выручка на конец прошлого года составила 1,8 млрд рублей. «Топливная компания была основана в 2004 году с целью предоставления качественных услуг в сфере поставок топлива и нефтепродуктов», — говорится на официальном сайте. Сотрудничает с «Автодором», компанией «Дорстрой».
Владелец Сергей Горохов также является соучредителем строительной компании «Ремспецмонтажстрой» и компаний-резидентов ИТ-парка. Так, «Кампус Детства» предоставляет образовательные услуги по программированию для детей и подростков, а «Компания 911» работает и консультирует в области компьютерных технологий. Горохов также занимается спецтехникой и грузовым автотранспортом. Профильная компания «Новалогистика» (выручка 2,6 млрд рублей в 2024 году), зарегистрированная в Санкт-Петербурге, 2 года назад хотела построить спа-отель рядом с Колхозным рынком. Начинал же свою деятельность владелец доходного дома на Баумана с компаний по покупке и продаже собственного недвижимого имущества. Его компания «Партнер» работает в Казани с 2016 года.
По данным издания, новый собственник памятника не будет заниматься гостиничным бизнесом самостоятельно и привлечет профессиональных управленцев. Сейчас идут переговоры с несколькими местными операторами, которые вложатся в ремонт, будут арендовать здание и одновременно управлять новым отелем. Открыть гостиницу планируют уже в следующем году, как только согласуют проект.
Отелю придётся побороться за туриста. Прямо напротив — гостиница «Ногай», принадлежащая подконтрольному РТ СИНХу
«Что делать на протяжении года — как грузить эту гостиницу?»
В начале XX века улица Баумана была купеческой торговой улицей с трамвайными рельсами, была застроена преимущественно дворянскими и купеческими доходными домами, которые отражали богатую историю и многообразие архитектурных стилей старой Казани. Учитывая, что исторически там были номера на верхних этажах, будущая гостиница «сядет туда довольно неплохо», рассказал «БИЗНЕС Online» председатель ТРО ВООПИК Степан Новиков.
«Внутри сохранилась лепнина во многих помещениях — такая красивая растительная, модерновая, её обязательно надо будет сохранить. В целом здание очень интересное: над лестницей есть заложенный световой фонарь. Гостиница туда вполне может сесть — не хостел, а с большими номерами, потому что планировочная структура сохранилась», — говорит он.
Развивать исторические фасадные дома нужно комплексно, вместе с их дворовыми постройками, считает архитектор-реставратор. «Когда мы обследовали комплекс, было предложение развивать его вместе — дворовый флигель и главное здание. У них интересное здание, под двором был подземный этаж — все это, по сути, один комплекс. Хорошо бы развивать его так, как исторически было. Но в этот флигель, наверное, сядет небольшая гостиница, на небольшое количество номеров», — отмечает Новиков.
Однако отелю придётся побороться за туриста. Прямо напротив — гостиница «Ногай», принадлежащая подконтрольному РТ СИНХу. Со стороны Кави Наджми планируют открыть отреставрированный Дом Свешникова «Грандотель», который сейчас продают за 700 млн рублей.
«Много мелких гостиниц на Баумана. Человек, планирующий проект, должен понимать силу конкуренции. Спрос на гостиницы есть, но в пик высокого сезона. Что делать на протяжении года — как грузить эту гостиницу? Сейчас большой спрос на гостиницы большого объёма с большими конференц-залами — это тот уровень, которого нам, к сожалению, не хватает для MICE туризма. Если говорить об увеличении номерного фонда по Казани — пока не вижу необходимости. Но это моя точка зрения», — говорит президент ассоциации отелей Казани и РТ Инга Гадзаова.
Одна из сложностей для инвесторов — старые коммуникации. С водой на Баумана периодически возникают проблемы с отключениями.
«В каждом номере должен быть санузел, канализация и вода. Некоторые отели на Баумана отказываются от завтраков и сотрудничают с заведениями поблизости. Поэтому нужно внимательно изучить проект, не каждое историческое здание можно приспособить под гостиницу с рестораном — элементарно некоторые строительные работы невозможно сделать: прорубить лифт, и так далее», — считает генеральный директор ООО «Туристско-информационный центр» Любовь Ковалева.
Часть помещений опрошенные эксперты предлагают сдать в аренду под офисы или бизнес-центр. «Потребность под аренду помещений на Баумана колоссальная, люди в очереди стоят за свои заветные метры! Исключать предоставление площади под бизнес-центр не стоит. Помещения в аренду забирают за 5–6 тысяч за квадратный метр — такой спрос», — добавляет Ковалева.
В прошлом году по Баумана гулял раис РТ Рустам Минниханов и поручил подумать над обновлением серого фасада Дома печати
«Это дорогое удовольствие»
Проект реставрации здания, по оценкам архитекторов и экспертов недвижимости, может обойтись минимум в 200-300 млн рублей. Инвестиции нужны и на само открытие отеля с техникой и мебелью.
«Гостиничный бизнес сейчас чувствует себя не очень хорошо — заметный отток есть. Но его маржинальность однозначно выше — доходность несоизмерима по сравнению со сдачей в аренду (при хорошей заполняемости, разумеется), — говорит генеральный директор компании A-Development Владимир Шайхиев. — В случае, если это будет проект сетевого отеля, где чёткие регламенты, это дорогое удовольствие. Учитывая площадь, я думаю, что 300 миллионов рублей за реставрацию — неплохой сценарий».
Даже несмотря на то, что внешне дом Воронкова-Калугина не изменится, улица Баумана однозначно станет ещё привлекательнее, как для туристов, так и для владельцев ресторанно-гостиничного бизнеса, отмечают эксперты. Два года назад облагородили прилегающую к памятнику улицу Кави Наджми — здесь появились зелёные насаждения, заменили брусчатку и установили скамейки. Обсуждаются идеи и благоустройства других прилегающих улиц к Баумана. Соучредитель кафе «Сказка» предлагал сделать из пустыря на задворках, который используется как парковка, «модный квартал» для производителей одежды.
В прошлом году по Баумана гулял раис РТ Рустам Минниханов и поручил подумать над обновлением серого фасада Дома печати. Презентовали тогда и проект подземной галереи. Здесь планируют открыть либо «Волгонариум», который будет работать как экспозиционно-образовательный комплекс, посвященный Волге, или проект «Легенды подземелья» — создание иммерсивного пространства, посвященного казанским подземельям, их историям и легендам.
«Центр нашей тысячелетней Казани уникален и очень красив, поэтому сохранение объектов культурного наследия — одна из наших приоритетных задач, которой мы уделяем много сил и внимания. Только в этом году в работе находится 27 таких объектов, каждый из которых мы контролируем совместно с коллегами из комитета по охране памятников», — говорил в марте мэр Казани Ильсур Метшин в ходе осмотра реставрации дома Щетинкина на Баумана. В 2017-м памятник изъяли у прежнего владельца, сербского предпринимателя. До конца года здесь появится бутик-отель на 25 номеров с рестораном, а в глубине квартала — ещё одна гостиница на 150 номеров.